Prohlášení vlastníka a jeho náležitosti prakticky

2022-03-16, Mgr. Kateřina Vášová


Prohlášení vlastníka je právně upraveno v ustanovení § 1166 a následujících zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“).

V tomto článku předpokládejme, že existuje rodinný dům, ve smyslu vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území (tj. dům má nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví), nejedná se tedy o bytový dům. Rodinný dům je součástí pozemku, který je v podílovém spoluvlastnictví tří osob. Pozemek, jehož součástí je dům, je obklopen dalším pozemkem – zahradou (dále jen „zahrada“), která je v podílovém spoluvlastnictví týchž osob. Dále je v domě jeden sklep a z jednoho bytu je přístup na balkon. V domě mají vzniknout celkem tři bytové jednotky.

Po právní stránce bude nejprve nezbytné vypořádat spoluvlastnictví k pozemku, jehož součástí je dům, a to právě rozdělením vlastnického práva k tomuto pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Součástí dohody o vypořádání spoluvlastnictví bude samotné prohlášení vlastníka.

Prohlášení vlastníka bude obsahovat přinejmenším následující náležitosti:

  1. údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
  2. údaje o jednotce, zejména pojmenování jednotky, označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání, určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky,
  3. velikost podílů na společných částech.

Údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území

V úvodu prohlášení vlastníka si, kromě identifikace stávajících spoluvlastníků, řádně vymezíme pozemek, jehož součástí je dům – tedy uvedeme parcelní číslo pozemku, číslo popisné domu, obec a název katastrálního území, ve kterém pozemek leží, číslo listu vlastnictví a konkrétní katastrální úřad, který v obvodu vykonává státní správu.

Údaje o jednotce

Naše modelové jednotky vymezíme v pozemku, jehož součástí je dům (na rozdíl od staré právní úpravy, kdy se vymezovaly v domě). Všechny jednotky budou sloužit k bydlení:

Pojmenujeme je – např. byt č. 1/ byt č. 2/ byt č. 3 a označíme (tj. toto označení bude představovat číslo jednotky v katastru nemovitostí) –  číslo popisné domu/1/2/3.

Určíme účel jejich užívání – byt, uvedeme jejich umístění – 1./2. nadzemní podlaží a můžeme uvést jejich dispozice – např. 3+1.

Pokud by v domě byly i nějaké nebytové prostory, účel užívání jednotky by nebyl byt, ale např. ateliér apod.

Dále k jednotkám uvedeme jejich podlahovou (případně také užitnou) plochu a velikost podílu na společných částech nemovité věci.

Společné části nemovité věci

Základní princip určení společných částí nemovité věci (zde rodinného domu) je upraven v občanském zákoníku a v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“). Jednoduše řečeno společné části představují především části domu, které jsou určeny pro společné užívání vlastníkům jednotek.

Výši podílu na společných částech konkrétního vlastníka jednotky určíme standardním způsobem, tj. vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě, a vyjádříme ji zlomkem. Zaměření podlahové plochy bytů provádí oprávněná osoba – geodet, který vyhotoví schémata jednotlivých podlaží domu, jež budou tvořit součást prohlášení vlastníka. V dnešní době není složité najít geodeta např. na internetu. Geodetovi je potřeba sdělit všechny nezbytné informace o rozdělovaném domu a vznikajících jednotkách a umožnit mu vstup do domu, aby mohl jednotlivé jednotky zaměřit.

V prohlášení vlastníka je tedy vhodné konkrétně vymezit společné části. Občanský zákoník pevně stanoví, co je společnými částmi představováno (např. vždy je jím pozemek, jehož součástí je dům), nařízení vlády blíže konkretizuje ustanovení občanského zákoníku ohledně společných částí (např. jsou společnými částmi balkony) a uvádí, co dále může společné části představovat. Spoluvlastníci tak mohou v prohlášení vlastníka za společné části prohlásit i jiné části domu, které v právních předpisech výslovně vyčteny nejsou.  

V našem modelovém případě vlastní spoluvlastníci také zahradu, která pozemek, jehož součástí dům je, obklopuje. Zahradu tak rovněž vymezíme jako společnou část, a to jako pozemek, který představuje pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek.

Dům má jeden balkon, na který je přístup pouze z jedné jednotky. Balkon tedy vymezíme jako tzv. společnou část vyhrazenou k výlučnému užívání vlastníku jednotky, z níž je jediný přístup na tento balkon. Dále se v domě nachází jeden sklep, který je společnou částí, a vymezíme jej jako společnou část k výlučnému užívání buď určitému vlastníku jednotky, nebo třeba jen dvěma vlastníkům jednotek společně.

Věcná práva a závazky přecházející na vlastníky jednotek

Váznou-li na předmětném pozemku nějaká věcná práva nebo váží-li se k pozemku/domu jiné závazky, je nezbytné určit, na kterého vlastníka jednotky taková věcná práva či jiné závazky přecházejí. V praxi se bude nejčastěji jednat o existenci zástavního práva na pozemku.

V daném případě vázne na zahradě věcné právo odpovídající služebnosti cesty ve prospěch jiného pozemku. Na vlastníky všech jednotek, respektive u věcných práv na jednotky jako nemovité věci, tak přejde se vznikem vlastnického práva k jednotkám předmětná služebnost. V katastru nemovitostí poté bude na listu vlastnictví u dané jednotky takové věcné právo zapsáno.

Správa domu a pozemku a její pravidla

U úpravy správy domu a pozemku hraje roli, zda vznikne společenství vlastníků jednotek. V našem příkladu povinnost vzniku společenství vlastníků jednotek není, protože v domě jsou pouze tři jednotky. Pokud by však v domě bylo vymezeno alespoň pět jednotek, z nichž by nejméně čtyři byly ve vlastnictví čtyř různých vlastníků, je nezbytné společenství vlastníků jednotek založit.

Vzhledem k tomu, že společenství vlastníků jednotek nevzniklo, osobou, která je odpovědná za správu domu a pozemku je správce. Správcem je vždy osoba, která má jakožto vlastník jednotky při vzniku jednotek podíl na společných částech větší než poloviční. V modelovém příkladu žádný vlastník jednotky nemá podíl na společných částech věší než poloviční, v prohlášení vlastníka je správcem určen jeden vlastník jednotky dohodou spoluvlastníků.

Pro rozhodování vlastníků jednotek ve věcech správy domu a pozemku se použije obdobně ustanovení občanského zákoníku o shromáždění. Spoluvlastníci si mohou v mezích zákona určit, co náleží do působnosti vlastníků jednotek při rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku. Především je vhodné určit usnášeníschopnost a nezbytný počet hlasů pro přijetí rozhodnutí. Co konkrétně spadá pod správu domu a pozemku určuje zákon – např. zahrnuje záležitosti související s provozem domu jako celku, jeho údržbou, opravami apod.

Výši příspěvku na náklady spojené se správou domu a pozemku a na úhradu cen služeb si v tomto případě spoluvlastníci určí samostatnou dohodou. Pokud by si výši příspěvku na náklady spojené se správou domu a pozemku a na úhradu cen služeb nevymezili v rámci dohody, určíme v prohlášení vlastníka alespoň základní klíč, jak budou příspěvky rozpočítány – např. dle velikosti podílu na společných částech nemovité věci apod.

Povinné přílohy prohlášení vlastníka

K hotovému prohlášení vlastníka přiložíme ideálně geodetem vypracované půdorysy všech podlaží (případně jejich schémata), které určují polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů. Je potřeba mít na zřeteli, že je nezbytné, aby ustanovení prohlášení vlastníka byla v souladu s přílohami – tedy máme-li určeno, že zahrada je společnou částí, měla by být rovněž patrná z přílohy k prohlášení vlastníka.

Závěr

Prohlášení vlastníka je komplexní dokument, při jehož sepisu je potřeba mít rozmyšlené všechny detaily, aby byly eliminovány případné rozpory prohlášení vlastníka s realitou, které by spoluvlastníkům znesnadňovaly společné či samostatné rozhodování o záležitostech jim svěřených. Vyhotovení prohlášení vlastníka doporučujeme svěřit osobě s právním vzděláním, ideálně advokátovi, který prohlášení vlastníka připraví na míru a poskytne související právní poradenství.