Zvláštní případy vzniku zástavního práva k nemovitým věcem

13.09.2022, Mgr. Karolína Lukášová



Typickým příkladem věci zapsané ve veřejném seznamu jsou nemovitosti. Podle § 1306 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, tedy zástavní právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí vznikne zápisem do katastru nemovitostí, ledaže jiný právní předpis stanoví jinak. Je-li titulem ke vzniku zástavního práva smlouva (nejběžnější zástavní smlouva uzavřená s bankou v souvislosti s poskytnutím tzv. hypotečního úvěru), zapíše se zástavní právo do katastru nemovitostí s účinky k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu.[1]

Pořadí jednotlivých zástavních práv na nemovitosti se pak řídí ustanovením § 9 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) ve spojení s § 1371 odst. 1 občanského zákoníku, tedy okamžikem, ve kterém byl návrh na zápis do katastru doručen katastrálnímu úřadu.

V některých zvláštních případech se však od výše uvedeného obecného pravidla okamžik vzniku zástavních práv, a tím i jejich pořadí, liší.

Mezi zástavní práva se zvláštním okamžikem vzniku (nežli zápisem do katastru nemovitostí) patří například exekutorské zástavní právo, soudcovské zástavní právo, zástavní právo na základě dohody dědiců o rozdělení pozůstalosti, zástavní právo k zajištění pohledávek na pojistném či zástavní právo zřízené správcem daně.

Exekutorské zástavní právo na nemovitých věcech podle § 73a exekučního řádu

Exekutorské zástavní právo na nemovitých věcech zapsaných ve veřejném seznamu podle § 73a zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) vzniká v souladu s § 1342 občanského zákoníku dnem vykonatelnosti exekučního příkazu[2].

Samotný zápis do katastru nemovitostí není rozhodující. Po podání návrhu na zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitých věcech zapsaných ve veřejném seznamu oprávněným exekutor pouze vyrozumí příslušný katastrální úřad. V případě prodlení exekutora s vyrozuměním katastru nemovitostí tak ve veřejném seznamu po delší dobu nemusí být o zástavním právu uvedena žádná zmínka.

Katastrální úřad pak u dotčené nemovitosti vyznačí poznámku o podaném návrhu na zřízení exekutorského zástavního práva[3]. Po nabytí vykonatelnosti exekučního příkazu ke zřízení exekutorského zástavního práva je možné na návrh oprávněného zapsat exekutorské zástavní právo vkladem do katastru nemovitostí. Jeho samotný zápis je však deklaratorní.

Pořadí exekutorského zástavního práva se podle § 73a odst. 6 exekučního řádu neodvíjí od právní moci, resp. vykonatelnosti exekučního příkazu, ale závisí na tom, kdy byl návrh na zřízení exekutorského zástavního práva doručen exekutorovi. Datum rozhodné pro pořadí exekutorského zástavního práva musí být výslovně uvedeno i v exekučním příkazu ke zřízení exekutorského zástavního práva. Pokud je exekutorovi doručeno ve stejný okamžik více návrhů na zřízení exekutorského zástavního práva, mají stejné pořadí.

Pokud však bylo k vymáhané pohledávce již dříve zřízeno zákonné či smluvní zástavní právo, nově zřizované exekutorské zástavní právo bude mít s tímto zákonným či smluvním zástavním právem shodné pořadí. Zde je důležité upozornit, že pořadí exekutorského zástavního práva bude shodné s pořadím jen toho zástavního práva, které bude zřízeno pro tutéž pohledávku. Nikoliv s každým zástavním právem, které zatěžuje tutéž nemovitost.

Soudcovské zástavní právo na nemovitých věcech podle § 338b a násl. občanského soudního řádu

Velmi podobným případem zástavního práva se zvláštním způsobem vzniku, je i soudcovské zástavní právo na nemovitých věcech podle § 338b a násl. zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád.

Ani toto zástavní právo nevzniká okamžikem zápisu do katastru nemovitostí, ale vykonatelností usnesení, kterým se zřizuje soudcovské zástavní právo na nemovitých věcech.

Stejně jako exekutor v předchozím případě, i soud po podání návrhu na zřízení soudcovského zástavního práva vyrozumí příslušný katastrální úřad. Zároveň stejně jako v případě exekutorského zástavního práva se i zde podle katastrálního zákona zapíše poznámka o podání návrhu na zřízení soudcovského zástavního práva.

Princip právní úpravy pořadí soudcovského zástavního práva je totožný s právní úpravou pořadí exekutorského zástavního práva, tj. pořadí závisí na okamžiku doručení návrhu zřízení soudcovského zástavního práva soudu. Stejně tak je shodná úprava ve vztahu k již dříve vzniklému zákonnému či smluvnímu zástavnímu právu zřízenému pro tutéž pohledávku.

Zástavní právo vznikající na základě dohody o rozdělení pozůstalosti podle § 1696 občanského zákoníku

Podle § 1696 občanského zákoníku je možné rozdělit pozůstalost soudem schválenou dohodou dědiců. Touto dohodou je přitom možné v souladu s § 1696 odst. 2 občanského zákoníku mj. zřídit i zástavní právo.[4] Příkladem může být situace, kdy se dědici dohodnou, že jeden z dědiců vyplatí z pozůstalosti určitou finanční částku jinému dědici. K zajištění této povinnosti se dědici navíc rozhodnou využít zástavní právo k některé z věcí spadajících do pozůstalosti.

Pokud by dohodou dědiců o rozdělení pozůstalosti podle právě uvedeného případu bylo zřízeno zástavní právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, bude se vznik tohoto zástavního práva řídit § 1342 občanského zákoníku. Dohoda dědiců o rozdělení pozůstalosti totiž vyžaduje schválení soudem. Zástavní právo na základě dohody dědiců o rozdělení pozůstalosti tedy vznikne vykonatelností rozhodnutí soudu, jímž dohodu dědiců schvaluje, nikoliv zápisem do katastru nemovitostí.

Zástavní právo se však v souladu s § 1342 občanského zákoníku následně do katastru nemovitostí zapíše. Jeho zápis už však bude podobně jako v případě exekutorského či soudcovského zástavního práva na nemovitých věcech pouze deklaratorní.

Zástavní právo k zajištění vykonatelné pohledávky na pojistném podle § 104i zákona o organizaci a provádění sociálního zabezpečení

Podle § 104i odst. 1 zákona č. 582/1991 Sb., o organizaci a provádění sociálního zabezpečení, může okresní správa sociálního zabezpečení zřídit rozhodnutím zástavní právo k majetku plátce pojistného, který má dluh na pojistném (popř. na penále nebo pokutě), resp. vůči němuž má okresní správa sociálního zabezpečení vykonatelnou pohledávku.

Při zřízení tohoto zástavního práva se však postupuje podle zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, s odchylkami, které stanoví § 104i odst. 2 zákona o organizaci a provádění sociálního zabezpečení.

Obecně toto zástavní právo podle § 104i odst. 4 vzniká dnem doručení rozhodnutí o zřízení zástavního práva dlužníkovi. Pokud jde ovšem o nemovitost zapsanou ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí), vzniká zástavní právo dnem doručení rozhodnutí o zřízení zástavního práva příslušnému katastrálnímu úřadu. Na rozdíl od výše uvedených zástavních práv tedy pro vznik zástavního práva není podstatný okamžik nabytí vykonatelnosti rozhodnutí, na základě něhož zástavní právo vzniká. Ustanovení § 104i odst. 4 zákona o organizaci a provádění sociálního zabezpečení je tedy nutné považovat za lex specialis k § 1342 občanského zákoníku.

Konečně je třeba doplnit, že ustanovení § 104i zákona o organizaci a provádění sociálního zabezpečení platí obdobně i pro zástavní právo k pohledávkám na přeplatcích na dávkách nemocenského pojištění a ostatních peněžitých plněních podle zákona č. 187/2006 Sb., o nemocenském pojištění. Stanoví tak výslovně § 166 tohoto zákona.  

Zástavní právo podle § 170 daňového řádu

Podobně jako výše uvedené zástavní právo k zajištění pohledávek na pojistném funguje i zástavní právo, které může správce daně zřídit podle § 170 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád. Toto zástavní právo je možné zřídit k majetku daňového subjektu v případě neuhrazené daně, a to správním rozhodnutím.

Zástavní právo podle § 170 odst. 4 daňového řádu obecně vzniká doručením rozhodnutí o zřízení zástavního práva daňovému subjektu (popř. odlišné osobě, k jejímuž majetku je možné podle tohoto ustanovení zástavní právo zřídit). Týká-li se zástavní právo nemovité věci evidované v katastru nemovitostí, vzniká doručením rozhodnutí o zřízení zástavního práva příslušnému katastrálnímu úřadu.

Princip vzniku tohoto zástavního práva je tedy identický se zástavním právem podle zákona o organizaci a provádění sociálního zabezpečení.

Závěr

Vzhledem k výše popsaným případům vzniku zástavního práva je nutné si uvědomit, že ne každé zástavní právo k nemovitým věcem zapsaným do veřejného seznamu vzniká tímto zápisem. Zápisy zástavních práv do katastru nemovitostí mohou mít i deklaratorní povahu. Proto je také nutné mít na zřeteli, že o každém platně vzniklém zástavním právu nemusí být od počátku v katastru nemovitostí uvedena zmínka.

Při koupi nemovitostí lze jedině doporučit důslednou kontrolu obsahu prohlášení týkajících se zatížení nemovitostí uvedených v kupní smlouvě. Pravdivost prohlášení je rovněž vhodné zajistit smluvními pokutami či případnou možností odstoupení od smlouvy. V případě, že prodávající v kupní smlouvě ujistí o neexistenci zástavních práv k nemovitosti a toto prohlášení se později ukáže jako nepravdivé či neúplné, může kupující využít právě výše uvedené odstoupení od smlouvy či smluvní pokutu vůči prodávajícímu.

  

[1] Viz § 10 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).

[2] BEZOUŠKA, Petr. § 1342 [Zástavní právo z rozhodnutí orgánu veřejné moci]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 1345.

[3] Viz § 23 odst. 1 písm. a) katastrálního zákona

    [4] Viz shodně i DVOŘÁK, J., FIALA, J., ŠEŠINA, M., ŠVESTKA, J., WAWERKA, K. Občanský zákoník: Komentář, Svazek IV, (§ 1475-1720). [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2022-7-14]. ASPI_ID KO89_d2012CZ. Dostupné z: www.aspi.cz. ISSN 2336-517X.